我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段，市場(chǎng)不夠規(guī)范，政策支持沒有到位，商業(yè)模式不夠成熟，但中國已經(jīng)大步跨進(jìn)老齡化社會(huì)，一旦條件具備，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為今后房地產(chǎn)行業(yè)的主力板塊。
一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的4大特點(diǎn)
1.養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的房產(chǎn)以租售為主
養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)以建筑物為基礎(chǔ)，不論是社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式，還是養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，基于其建筑物的經(jīng)營管理不外乎是兩種形式，或者出租或者出售，開發(fā)模式不同，租售的比例不同，投資主體不同，經(jīng)營模式不同。
我國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如萬科、保利、遠(yuǎn)洋等涉足的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，仍然是以銷售房產(chǎn)為企業(yè)的主要經(jīng)營方式和盈利重心。經(jīng)過保監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)如中國人壽、泰康人壽、中國平安等，雖然其養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是以保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)這種形式推出，全部盈利不靠房產(chǎn)租售二是靠后期運(yùn)營，但目前還沒有形成發(fā)展規(guī)模，尚未進(jìn)入真正的良性運(yùn)營階段。
2.養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)高端化
縱觀我國當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，多為盈利性，基本屬于商業(yè)范圍，提供的養(yǎng)老服務(wù)也是走的高端化路線，更多的是為具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性養(yǎng)老服務(wù)。
不同的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可能收費(fèi)方式不同、運(yùn)營模式不同，但所針對(duì)的消費(fèi)群體基本上是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的高知老人，比如國企退休干部、大學(xué)教授、老師、高層管理人員。提供高端化的養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)中的亮點(diǎn)，但由于前期的投入大，運(yùn)營中的收益不確定性大，不少項(xiàng)目成本回收的壓力大。
3.養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)主體多樣化
我國老齡化的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的潛力毋庸置疑，政府和民間對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道都做了很多嘗試，逐步呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代逐漸過去，隨著“銀發(fā)潮”的到來，養(yǎng)老地產(chǎn)已成為最誘人的一塊蛋糕，房地產(chǎn)行業(yè)中的萬科、保利、遠(yuǎn)洋相繼進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。
2013年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》指出，要放寬養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，這為保險(xiǎn)資金大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)鋪平道路，保險(xiǎn)行業(yè)中的泰康、中國人壽、新華保險(xiǎn)也紛紛醞釀著養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?！兑庖姟分羞€明確提到，鼓勵(lì)社會(huì)力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)民間資本和社會(huì)其他資源用于養(yǎng)老服務(wù)，越來越多的企業(yè)進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)里來。
另外，境外資本也在尋求進(jìn)入國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的途徑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有10余家保險(xiǎn)公司、80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，投資總額超過3000億元。
4.養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)集約化
集約化講究生產(chǎn)要素相對(duì)集中的規(guī)?；?jīng)營，以提高效益為最終目標(biāo)。我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)集約化體現(xiàn)在幾個(gè)方面。
第一，我國當(dāng)前養(yǎng)老主要以居家養(yǎng)老模式為主，但隨著老齡化步伐的加快，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將會(huì)增加，一旦養(yǎng)老需求得到釋放，市場(chǎng)必然出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，需要大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，傳統(tǒng)的分散式的居家養(yǎng)老必然導(dǎo)致較高的社會(huì)成本，高水準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)將受到追捧，我國養(yǎng)老地產(chǎn)必然走降低社會(huì)成本、減少資源浪費(fèi)的集約化道路。
第二，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)走復(fù)合地產(chǎn)的形式，將養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合。比如“地產(chǎn)+養(yǎng)老”的社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式，以北京太陽城為代表；“養(yǎng)老地產(chǎn)+醫(yī)療”的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合開發(fā)模式，以恭和苑健康親情社區(qū)為代表；“養(yǎng)老地產(chǎn)+旅游”的養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，以海南屯昌縣木色湖項(xiàng)目為代表。復(fù)合地產(chǎn)形式將養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與老人的生活需求緊密結(jié)合起來，將貼近消費(fèi)者的生活方式融入到養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，體現(xiàn)著養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的集約化。
二、10種開發(fā)模式
1.專門建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)
養(yǎng)老社區(qū)指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)，還可能包括老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。
養(yǎng)老社區(qū)可分為健康型和連續(xù)照料型兩種，前者入住對(duì)象以健康老人為主，后者可向半自理、全不自理老人提供連續(xù)的護(hù)理。配套設(shè)施完善，滿足多種人群的養(yǎng)老需求，提供全方位的服務(wù)。建設(shè)規(guī)模較大，所需前期投入大；配套設(shè)施建設(shè)比例高，自持風(fēng)險(xiǎn)大。
案例分析：北京太陽城
北京太陽城（北京太陽城集團(tuán)，北京昌平）建設(shè)于2003～2011年，占地面積42公頃，建筑面積32萬平方米。社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老居住區(qū)包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老別墅、智能化養(yǎng)老公寓、銀鈴公寓；配套設(shè)施包含太陽城醫(yī)院、中醫(yī)院、太陽城購物中心，娛樂及活動(dòng)設(shè)施等。
2.新建居住區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)
指開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時(shí)，劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)，形成混合居住模式。組團(tuán)中可包含多種養(yǎng)老功能模塊：養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施、日間照料中心等。
這種開發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異劃路線。同時(shí)、組團(tuán)化處理有利于形成適合老人的居住尺度和鄰里氛圍。養(yǎng)老組團(tuán)可與社區(qū)其他組團(tuán)共享配套資源，降低配套設(shè)施建設(shè)量。配建養(yǎng)老組團(tuán)需居住區(qū)本身規(guī)模較大，需要前期投入大。
案例分析：廣東惠州養(yǎng)老社區(qū)
廣東惠州養(yǎng)老社區(qū)（金融街控股，廣東惠州巽寮灣）建設(shè)于2012年，占地面積1324公頃（其中養(yǎng)老組團(tuán)占地10公頃），建筑面積720萬平方米（其中養(yǎng)老住宅18萬平方米）。健康養(yǎng)生主題：項(xiàng)目定位為國際級(jí)濱海休閑旅游度假區(qū)，其中養(yǎng)老社區(qū)部分—陽光假日養(yǎng)生公寓以健康養(yǎng)生為主題；配套設(shè)施：組團(tuán)中社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)生中心、會(huì)所等配套設(shè)施為老人提供護(hù)理養(yǎng)生服務(wù)，緊鄰天后宮仿古商業(yè)區(qū)，方便老人生活?yuàn)蕵贰?/p>
建筑概況：養(yǎng)老社區(qū)部分分兩期開發(fā)，1期共11棟，一棟為高層，其余為多層，戶型以單身公寓、一室一廳、兩室兩廳為主。
項(xiàng)目特點(diǎn)：①劃分自理、半自理組團(tuán)，具備醫(yī)院等配套設(shè)施，小型居住組團(tuán)的劃分帶來親切的尺度；②主要配套設(shè)施沿主要道理設(shè)置，與各組團(tuán)保持較短的服務(wù)半徑；③半護(hù)理組團(tuán)靠近醫(yī)院，聯(lián)系方便；④組團(tuán)化布局使綠化景觀均布，停車就近，為老人創(chuàng)造更安靜、舒適環(huán)境；⑤底層架空等開敞式景觀處理適合老人活動(dòng)和交往，社區(qū)內(nèi)全部采用無障礙設(shè)計(jì)。
3.普通社區(qū)配建各類老年居住產(chǎn)品
普通社區(qū)配建老少戶住宅、老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住原則。老年公寓底層還可設(shè)置綜合服務(wù)設(shè)施，方便老人就近醫(yī)療，也可為幾個(gè)社區(qū)共用。老人日托中心為社區(qū)內(nèi)的老人提供日間照護(hù)的服務(wù)。如果老少愿意就近居住，可以促進(jìn)購買兩套住宅，帶動(dòng)整個(gè)樓盤的銷售。普通社區(qū)的區(qū)位并不一定適合老年人，不能吸引購買人群。出售過程中，養(yǎng)老住宅的銷售對(duì)象可能只是老人，不利于日后提供服務(wù)。
案例分析：萬科幸福匯
萬科幸福匯（北京田園家新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京房山）于2011年8月開盤，占地7.17公頃，建筑面積16萬平米。
項(xiàng)目特點(diǎn)：①普通社區(qū)中配建用于出售的老年住宅（活躍長者住宅），并配有用于出租的養(yǎng)老公寓（活躍長者之家）；②同一社區(qū)中既有普通住宅又有適合老年人居住的住宅，可以滿足老少就近居住的需求。
4.成熟社區(qū)周邊插建老年設(shè)施
在土地資源緊張的成熟社區(qū)周邊插建小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，服務(wù)范圍可輻射周邊多個(gè)社區(qū)。不需要過大的場(chǎng)地，建設(shè)規(guī)模小，投資少，可吸引周圍社區(qū)的人，滿足老人居家養(yǎng)老的需求?？赡軙?huì)受到來自周圍社區(qū)原本提供的老年服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
案例分析：邢臺(tái)愛晚紅楓老年社區(qū)
邢臺(tái)愛晚紅楓老年社區(qū)（河北愛晚紅楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河北邢臺(tái)）建設(shè)于2011～2012年，占地面積2.23公頃，建筑面積5.32萬平方米。
5.與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合
養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的模式。在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。通常在海南、廣西、云南等旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老公寓或老年住宅產(chǎn)品，開發(fā)主題常為農(nóng)業(yè)觀光、養(yǎng)生度假、旅游休閑。適合候鳥型養(yǎng)老居住模式。
通常環(huán)境優(yōu)美，并引入與旅游相關(guān)的活動(dòng)，能夠吸引老人度假養(yǎng)老。每年有淡季和旺季之分，經(jīng)營管理要注意應(yīng)對(duì)淡季客流小等問題。
案例分析
香港西貢樟木頭老人度假中心：位于香港西貢，由香港政府紀(jì)念金幣基金撥款，香港社會(huì)福利署每年撥款資助，伸手助人協(xié)會(huì)籌劃及管理，1993年開始正式啟用。
項(xiàng)目特點(diǎn)：為長者提供了一個(gè)寧靜舒適的地方，得以遠(yuǎn)離煩囂，歡度假期通過適切的教育及訓(xùn)練，提高社區(qū)人士及護(hù)老者對(duì)癡呆癥的認(rèn)識(shí)，并提供暫托服務(wù)以緩解護(hù)老者的壓力。
6.與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)結(jié)合
養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)，將優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目。與醫(yī)院結(jié)合可使老人感到居住在其中較有安全保障，提升了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。可充分利用各項(xiàng)補(bǔ)助政策，保證客戶不流失。醫(yī)院的運(yùn)營投入較大，由于老年人對(duì)醫(yī)院的抵觸，可能會(huì)影響老年設(shè)施的入住情況。
案例分析：燕達(dá)國際健康城
燕達(dá)國際健康城（燕達(dá)國際健康城投資管理有限公司，河北燕郊）一期建設(shè)于2007～2010年，二期建設(shè)開始于2013年，占地50公頃，建筑面積110萬平米。
項(xiàng)目特點(diǎn)：共分六大板塊：燕達(dá)國際醫(yī)院、燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心、燕達(dá)國際醫(yī)學(xué)研究院、燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院、燕達(dá)國賓大酒店、燕達(dá)國際醫(yī)學(xué)院。全面建設(shè)一個(gè)涵蓋醫(yī)療服務(wù)、健康養(yǎng)護(hù)、醫(yī)療科研、醫(yī)療教育、健康管理、健康保險(xiǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
7.與商業(yè)設(shè)施結(jié)合
在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，居住在這里可以享受便利的商業(yè)和休閑設(shè)施以及優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。節(jié)省用地。出售商品房和租賃老人公寓可以結(jié)合，促進(jìn)銷售。老人公寓與商場(chǎng)結(jié)合，年輕人來看望父母，順便可以購物、休閑。老年公寓的配套環(huán)境用地緊張。繁華地區(qū)的外部環(huán)境會(huì)影響老年居住者。
案例分析：香港彩頤居老人公寓
香港彩頤居老人公寓（香港房屋協(xié)會(huì)，香港東九龍佐敦谷）于2004年開業(yè)，共計(jì)床位333個(gè)，其中一房254個(gè)，開放式79個(gè)。一房單位約35平方米，開放式單位約23平方米。
8.建立連鎖型品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)
指以連鎖方式建立品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在硬件設(shè)施、服務(wù)管理等方面建立連鎖品牌的一系列標(biāo)準(zhǔn)，形成規(guī)模化、規(guī)范化的品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。連鎖品牌有利于服務(wù)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)化，適用于在多個(gè)地點(diǎn)復(fù)制模式的需要。連鎖機(jī)構(gòu)需要形成一定規(guī)模，對(duì)管理要求較高。
案例分析：恭和苑（恭和苑養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司，北京雙井和海南?？冢?/p>
兩項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間均為2012年。北京雙井恭和苑占地1.3公頃，建筑面積3.3萬平米；海南?？诠Ш驮氛嫉?.26公頃，建筑面積3.5萬平米。項(xiàng)目特點(diǎn)：規(guī)范的服務(wù)體系與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：引進(jìn)國外服務(wù)理念和專業(yè)人才，結(jié)合中國國情和社會(huì)狀況，建立品牌規(guī)范的服務(wù)體系與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
各地連鎖機(jī)構(gòu)各有特色：各連鎖分部根據(jù)不同區(qū)域特點(diǎn)與需求，建立各地特色不同的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。海南恭和苑最初定位為高端護(hù)理老人，運(yùn)營后入住率不佳，后轉(zhuǎn)向旅游養(yǎng)生客戶群。
9.中外合資開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)
通過與國外養(yǎng)老品牌團(tuán)隊(duì)合作，例如引進(jìn)國外經(jīng)驗(yàn)豐富的老年機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等，建立中外合資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。引進(jìn)發(fā)達(dá)國家管理經(jīng)驗(yàn)，可彌補(bǔ)國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理上的不成熟之處。國外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。
案例分析：遠(yuǎn)洋椿萱茂
遠(yuǎn)洋椿萱茂項(xiàng)目（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)+EMERITUS協(xié)助生活養(yǎng)老服務(wù)公司，北京亦莊）建設(shè)于2013年，建筑面積6600平方米，共有床位77張。
項(xiàng)目特點(diǎn)：位于遠(yuǎn)洋高端社區(qū)之中，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，定位為城市協(xié)助型養(yǎng)護(hù)公寓。運(yùn)營、投資、管理全方位與有豐富經(jīng)驗(yàn)的美國公司合作，美方負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)、人員培訓(xùn)。
10.國內(nèi)地產(chǎn)投資國外養(yǎng)老市場(chǎng)
國內(nèi)地產(chǎn)商看準(zhǔn)國外地段所具有的更優(yōu)越的醫(yī)療條件、生活環(huán)境，針對(duì)國外養(yǎng)老剛性需求、國內(nèi)養(yǎng)老及投資需求，跨國開發(fā)老年醫(yī)療保健地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引國內(nèi)外老年客戶入住。依托優(yōu)勢(shì)資源和剛性需求，具有穩(wěn)定性。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)仍不足。
案例分析：美國當(dāng)代綠色常青藤M(fèi)OMC廣場(chǎng)
美國當(dāng)代綠色常青藤M(fèi)OMC廣場(chǎng)（當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司，美國休斯頓）項(xiàng)目籌劃中。
項(xiàng)目特點(diǎn)：依托優(yōu)質(zhì)資源、企業(yè)特質(zhì)：依托“休斯頓醫(yī)療中心”，和公司一直以來的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目定位為“休斯頓第一個(gè)低碳節(jié)能的老年產(chǎn)業(yè)，體現(xiàn)當(dāng)代綠色、教育、文化、藝術(shù)、老年產(chǎn)業(yè)社區(qū)綜合體”，將囊括從自助型老年住宅到醫(yī)護(hù)型老年住宅全等級(jí)的項(xiàng)目。
三、對(duì)我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的5點(diǎn)思考
1.從養(yǎng)老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸
養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)成本比一般的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)要高；其次，社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)和后期持續(xù)運(yùn)營成本也不低；最后，投資不可能立刻見到收益，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收期一般要7～10年，是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的2倍。
從我國當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐來看，主要還是以租售兩種方式為主，一種是采用通過銷售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的方式，后期的配套設(shè)施運(yùn)營和養(yǎng)老服務(wù)難以跟上，甚至有些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打著養(yǎng)老旗號(hào)低價(jià)拿地，實(shí)際上是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式；另一種是先支付一定押金，按月支付月租費(fèi)用，或一次性收取較高會(huì)員費(fèi)形式。
縱觀發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，大致分為三個(gè)階段：摸索階段、產(chǎn)業(yè)鏈階段、品牌項(xiàng)目階段和規(guī)?；A段。我國當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處于摸索階段，如何向產(chǎn)業(yè)鏈階段進(jìn)行過渡成為行業(yè)發(fā)展的必然。
養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該把眼光放在長期穩(wěn)定的收益上，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商的角色定位自己，把以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實(shí)體為輔助所衍生出的一系列養(yǎng)老項(xiàng)目盈利體系為新的贏利點(diǎn)，利用產(chǎn)業(yè)鏈的輻射效應(yīng)，從養(yǎng)老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有一定的帶動(dòng)作用，養(yǎng)老地產(chǎn)衍生出的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)能成為新的盈利板塊，同時(shí)，也能服務(wù)和完善養(yǎng)老地產(chǎn)。
2.養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)，不能盲目高端化
隨著人們生活水平的提高，需求的多樣化，未來養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)逐漸呈現(xiàn)差異化。在各養(yǎng)老地產(chǎn)基本功能逐漸雷同的情況下，有獨(dú)特特點(diǎn)的養(yǎng)老項(xiàng)目將更具有吸引力，這就需要地產(chǎn)開發(fā)者在項(xiàng)目起初對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。
根據(jù)養(yǎng)老項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、需求狀況、收入水平、居民消費(fèi)習(xí)慣和性格特點(diǎn)等因素進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，定位項(xiàng)目客戶群，根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)情況可以選擇某一類人群為主，也可選擇幾類人群的綜合類型。
當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多走高端化路線，針對(duì)的客戶群基本上是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的高知老人，為具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性養(yǎng)老服務(wù)。但由于前期的投入大，不少項(xiàng)目成本回收的壓力大。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)，根據(jù)內(nèi)部條件和外部環(huán)境來確定相應(yīng)的項(xiàng)目定位和經(jīng)營模式，而不是盲目的高端化。
3.整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游資源
對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)而言，基本活動(dòng)包括資金運(yùn)作、前提開發(fā)、規(guī)劃建設(shè)、市場(chǎng)營銷、醫(yī)療護(hù)理、物業(yè)服務(wù)、休閑保健等，輔助活動(dòng)包括企業(yè)總體管理、人力資源管理、技術(shù)開發(fā)、資金土地獲取等。
養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是在價(jià)值鏈某些特定的價(jià)值活動(dòng)上，這些真正創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營活動(dòng)，是價(jià)值鏈上的關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)上游基本活動(dòng)為資金運(yùn)作（銀行保險(xiǎn)及其他金融機(jī)構(gòu)參與），產(chǎn)業(yè)下游基本活動(dòng)為市場(chǎng)營銷、醫(yī)療護(hù)理、物業(yè)服務(wù)、休閑保健等，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想在行業(yè)中形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，需要企業(yè)整合價(jià)值鏈上上游和下游企業(yè)所具備行業(yè)資源，形成資源互補(bǔ)，如何整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游的資源，是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的一個(gè)發(fā)展方向，資源的有效整合有利于養(yǎng)老企業(yè)的發(fā)展乃至行業(yè)的進(jìn)步。
4.養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理方式分析
（1）開發(fā)商管理方式。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由建設(shè)者直接經(jīng)營管理，這種方式開發(fā)商和業(yè)主之間溝通較通暢，能夠?yàn)闃I(yè)主提供較好的服務(wù)，建立成熟的服務(wù)體系。
（2）合作管理方式。這種方式指開發(fā)商與專業(yè)化的公司進(jìn)行合作，共同對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的入場(chǎng)運(yùn)營進(jìn)行管理，通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建獨(dú)特的服務(wù)體系。
（3）專業(yè)公司管理方式。引入專業(yè)化公司對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)日常的經(jīng)營運(yùn)作進(jìn)行管理，這種方式專業(yè)化水平高、服務(wù)體系完善，能夠提供高品質(zhì)服務(wù)。從我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理運(yùn)作來看，很多采用的都是專業(yè)公司管理方式，聘請(qǐng)專業(yè)公司負(fù)責(zé)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長遠(yuǎn)的經(jīng)營收益。實(shí)踐證明，專業(yè)公司管理方式具有較強(qiáng)的生命力和可調(diào)節(jié)性，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與后期經(jīng)營管理相分離能使地產(chǎn)項(xiàng)目后期獲得更好的發(fā)展和更穩(wěn)定的收益。
5.積極引入外資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目
2013年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國務(wù)院35號(hào)文）中明確指出：“進(jìn)一步將舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻降低，以鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)吸收境外資本?！边@為養(yǎng)老地產(chǎn)開啟了更廣闊的發(fā)展空間。外資進(jìn)入我國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的問題很多，文化環(huán)境不同、老人偏好服務(wù)模式不同、消費(fèi)能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻擋不了外資進(jìn)入的腳步。
目前外資主要以與本土房企合作的方式進(jìn)入我國養(yǎng)老地產(chǎn)，比如美國哥倫比亞太平洋管理公司和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合資建成的椿萱茂·凱健養(yǎng)老公寓，臺(tái)灣最大的養(yǎng)老集團(tuán)恒安照護(hù)集團(tuán)與世聯(lián)地產(chǎn)的合作等。我國養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)積極引入外資，除了引進(jìn)資本，更主要的還是為了引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，彌補(bǔ)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)人才不足的缺陷。
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