養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標(biāo)客戶群體而進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、設(shè)施配套和服務(wù)跟進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。養(yǎng)老地產(chǎn)的特色是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閑、社交、康復(fù)、醫(yī)療、介護(hù)、照料等一條龍服務(wù),而不是僅僅提供老年人居住的“地產(chǎn)”。
養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的復(fù)合,核心是服務(wù),地產(chǎn)是嫁接服務(wù)的平臺。養(yǎng)老地產(chǎn)具有四大屬性,其中房地產(chǎn)屬性是其根本屬性,但與住宅地產(chǎn)不同,養(yǎng)老地產(chǎn)在物業(yè)形態(tài)上注重適老化改造;服務(wù)屬性是核心屬性,是養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)特征;養(yǎng)老地產(chǎn)還具有金融屬性,本質(zhì)上持有型地產(chǎn)最高級形態(tài),是一種金融產(chǎn)品,只有金融這個點(diǎn)打通,持續(xù)運(yùn)營才有可能;最后,由于養(yǎng)老地產(chǎn)客戶是老年人,人文屬性、人文關(guān)懷是樂享晚年的應(yīng)有之義。
一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式解析
養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式是指開發(fā)單位在依法取得養(yǎng)老項(xiàng)目土地使用權(quán)的土地上,根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑設(shè)計(jì)要求和運(yùn)營要求,結(jié)合項(xiàng)目市場定位、可利用資源、資金水平、風(fēng)險(xiǎn)控制水平,進(jìn)行養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)用房建設(shè)的行為。
根據(jù)清華大學(xué)建筑學(xué)院周燕珉教授的觀點(diǎn),目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)共分為五大類,15種模式。
養(yǎng)老地產(chǎn)五類15種開發(fā)建設(shè)模式
1.專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)的模式
綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的,包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外,還會有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的,既可以是民營企業(yè),也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。
綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康,但隨著年齡的增長,老人會逐漸產(chǎn)生護(hù)理需求。因此在開發(fā)建設(shè)時,應(yīng)充分考慮這些因素,設(shè)計(jì)出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品,以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。
2.建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)模式
一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時,會考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)iT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。這種開發(fā)模式有利于帶動企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群,走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源,降低配套設(shè)施的建設(shè)量。
開發(fā)時一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi),不宜過少也不宜過多;另一方面要控制養(yǎng)老組團(tuán)的規(guī)模,盡量劃分為一個個小型居住組團(tuán),以營造社區(qū)的歸屬感。
3.普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品模式
普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅,或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅,其中一套為老人居住,另一套為子女家庭住。
老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì),例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。設(shè)計(jì)時應(yīng)注意根據(jù)住戶的購買力來控制套型總面積,特別是老年住宅的套型面積不宜過大,建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。
普通社區(qū)中還可以配建養(yǎng)老公寓,其經(jīng)營方式大致可分為出租或出售兩種。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門的樓棟,其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護(hù)理的老人。
在規(guī)劃設(shè)計(jì)時,建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置,一方面人員、車輛(例如救護(hù)車)出入近便,另一方面養(yǎng)老公寓底層可設(shè)置對外商業(yè)或公共設(shè)施,兼顧對外經(jīng)營,同時也便于對養(yǎng)老公寓進(jìn)行單獨(dú)管理。
4.成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施模式
此類老年服務(wù)設(shè)施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施,其服務(wù)范圍往往輻射周邊多個社區(qū),因此具體的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進(jìn)行確定。通常來講,除了含有一定的居住功能外,還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等,并考慮為社區(qū)老人提供上門護(hù)理、送餐、洗浴等服務(wù)。
5.與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合,就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施模式
目前國內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系,使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于,能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目,從而提升項(xiàng)目的核心競爭力,使老人感到居住在其中較有安全保障。
與此同時,還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院,這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率,又能夠滿足一些護(hù)理程度較重、普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。
6.養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)模式
養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理,又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理,節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看,幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似,若將這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起,則能實(shí)現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合,從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。
7.與教育設(shè)施結(jié)合,建設(shè)養(yǎng)老公寓模式
與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置,并讓老人享受一部分教育資源,則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項(xiàng)目吸引高知老年群體的亮點(diǎn),從而促進(jìn)銷售。
養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造,還應(yīng)從老人的精神和價值需求方面進(jìn)行考慮,使老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”,實(shí)現(xiàn)自我價值。
8.在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品模式
9.與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合,開發(fā)老年公寓模式
10.引入外資,建設(shè)世界型連鎖老年設(shè)施模式
目前一些國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場,建設(shè)連鎖型老年設(shè)施,以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。對于我國而言,能夠借此機(jī)會引入外資,并學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的護(hù)理、管理經(jīng)驗(yàn),同時也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動消費(fèi)。
11.與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā),引進(jìn)管理模式
引進(jìn)國外老年運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì),或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的可行性,但要注意將其“本土化”。
12.與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合,利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)
目前保險(xiǎn)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險(xiǎn)資的特征來看,由于其資金規(guī)模較大,回報(bào)要求低而周期又長,相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn),也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險(xiǎn)業(yè)可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。
13.與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合,將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)
在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn),一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護(hù)理等服務(wù)開始,逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型,并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和客戶群是其項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。
14.利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)
以酒店行業(yè)為代表,這類公司具有自身獨(dú)特的資源優(yōu)勢,一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處,很多經(jīng)驗(yàn)都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中,另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓,或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。
15.將舊的國有資產(chǎn)盤活,改造為老年設(shè)施
可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤活,改造為老年設(shè)施,例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區(qū)位較好,在城市中的分布相對均勻,比較適合進(jìn)行改建。
二、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式解析
不同運(yùn)營模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊,開發(fā)商應(yīng)根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期選擇合適的運(yùn)營模式尋求養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。
本部分主要對企業(yè)盈利型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式進(jìn)行說明,具體包括全部出售型運(yùn)營模式、部分出售+長期持有型運(yùn)營模式、長期持有型運(yùn)營模式。
1.全部出售型養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式
全部出售型養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式借鑒了常規(guī)住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行運(yùn)作,實(shí)質(zhì)與一般的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目一樣,都是通過市場招拍掛等公開出讓方式獲得土地進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),只是開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)容和市場銷售對象略有不同。
從老年住戶角度來看,這種購買老年住宅擁有房屋產(chǎn)權(quán)的模式一方面體現(xiàn)了居家養(yǎng)老思想,滿足了很多老年人在自己家安享晚年意愿,同時存在房產(chǎn)升值為老年人帶來收益的可能。
但是另一方面這種模式相當(dāng)于一次性成交買賣,買之前若開發(fā)商為獲利抬高價格則會加重老年人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān);在入住后可能發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目前期規(guī)劃的各項(xiàng)水平不達(dá)標(biāo),存在某些相關(guān)配套設(shè)施不全、提供的服務(wù)功能不能滿足用戶需求等系列問題就難以圓滿解決。
此外,這種模式并不能保證居住者都是老年人,將來產(chǎn)權(quán)的繼承也帶來更多的年輕人與老年人混居。
對于開發(fā)商來說,這種以老年住宅概念出售房屋產(chǎn)權(quán)方式具有投資風(fēng)險(xiǎn)小,短期投資回報(bào)率高,能較快給開發(fā)商帶來利潤和現(xiàn)金流,達(dá)到快速回籠資金提高資金周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)目地的優(yōu)點(diǎn)。
但是它也存在缺點(diǎn),首先,由于必須取得土地的使用權(quán)致使開發(fā)商幾乎無法享受到政府的土地優(yōu)惠政策。其次,利潤來源點(diǎn)單一,出售產(chǎn)權(quán)使開發(fā)商不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的升值,同時也不能通過運(yùn)營獲得長期穩(wěn)定收益。此外后期管理服務(wù)難度大,難以保證相關(guān)配套設(shè)施和管理服務(wù)后期的平穩(wěn)運(yùn)行。
這種模式一般出現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展初期適合缺乏資金支持和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司使用。國內(nèi)代表案例有綠城烏鎮(zhèn)雅園。
2.長期持有型養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式
長期持有模式是指經(jīng)營者擁有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)向目標(biāo)客戶出售使用權(quán),通過收取租金和銷售服務(wù)取得收益的一種運(yùn)營模式,又稱為租賃模式。這種只租不售的模式入住門檻低,能為大多數(shù)老人接受,其出租方式靈活多樣,既根據(jù)老年人身體健康程度區(qū)別對待自理、半自理、非自理客戶收取不同租金,又能考慮客戶經(jīng)濟(jì)情況設(shè)置不同的房屋檔次,保證入住者享受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性的同時方便經(jīng)營者管理。
開發(fā)商采用持有型運(yùn)營模式一方面是作為戰(zhàn)略選擇,另一方面是受制于土地性質(zhì)(集體或劃撥不能出售)。在我國持有型養(yǎng)老地產(chǎn)常見盈利模式有三種:會員制、押金制、保單捆綁制。
(1)會員制。
當(dāng)受土地性質(zhì)或政策限制不能出售產(chǎn)權(quán)時,可以采用會員制模式通過收取會費(fèi)和服務(wù)費(fèi)方式維持項(xiàng)目長期運(yùn)營。其中前期的高額會員費(fèi)收入可以回收房屋建設(shè)成本緩解資金壓力并作為下一期項(xiàng)目的投入資金,而入會后繳納的服務(wù)管理費(fèi)是主要的利潤來源,可以作為日常服務(wù)運(yùn)營的費(fèi)用。
這種模式通常以居住、護(hù)理、養(yǎng)生等某種名義突顯優(yōu)勢,將交費(fèi)成為會員后的住房、護(hù)理、餐飲和醫(yī)療等服務(wù)設(shè)置成免費(fèi)享受、優(yōu)惠享受或付費(fèi)享受等多樣化會費(fèi)金額和形式來吸引老年人繳納會費(fèi)入住。老年人可以隨時監(jiān)督自己入住的老年住宅,促使其功能的齊全性和服務(wù)的完善性進(jìn)一步提高,為自己創(chuàng)造更加舒適便利的生活。
這種模式相對于傳統(tǒng)押金制能較早回收資金,有助于資金籌措和維持建設(shè)運(yùn)營,因此多出現(xiàn)在中高端、規(guī)模較大養(yǎng)老社區(qū)中。會員制形式最典型的代表是上海親和源。
(2)押金制。
押金制是老年人入住時先繳納押金,然后按月繳納租金,退租時押金全額返還。
這種模式因?yàn)榍捌谕顿Y回報(bào)率低,開發(fā)商資金占用量大,所以常用于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的專業(yè)化較高的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而不適用于需要快速郊外大型養(yǎng)老社區(qū)。例如北京九華國際養(yǎng)生公館就采用的是押金制模式。
備注:目前九華山莊售罄,此數(shù)據(jù)為2015年銷售期調(diào)研數(shù)據(jù)。
九華山莊的成功運(yùn)營在于其低租金及原有的溫泉設(shè)施帶來的附加權(quán)益,對新建項(xiàng)目的借鑒意義不大,同時高押金低租金形式及完善的退出機(jī)制對安全投資客有較強(qiáng)吸引力。
(3)保單捆綁制。
這指的是在壽險(xiǎn)公司有保單的投保者可以在養(yǎng)老項(xiàng)目中獲得入住權(quán),即投保者若購買了保險(xiǎn)計(jì)劃便可以住進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)??蛻艨梢愿鶕?jù)自身情況選擇不同的保費(fèi),保費(fèi)低至幾十萬,高至幾百萬。當(dāng)保險(xiǎn)到期后,客戶可以要求保險(xiǎn)公司提供現(xiàn)金給付,還可以將之用于抵扣養(yǎng)老社區(qū)居住產(chǎn)生的租金。這種保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相掛鉤的模式已在泰康人壽、新華人壽、合眾人壽等保險(xiǎn)公司獲得了大力推廣。
購買保險(xiǎn)產(chǎn)品即可有資格入住養(yǎng)老社區(qū),居住費(fèi)用由保險(xiǎn)(“幸福有約”養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃 )提供,提前鎖定了入住成本。
長期持有模式在不取得土地所有權(quán)的情況下實(shí)現(xiàn)運(yùn)營,可以降低土地成本,在項(xiàng)目前期以押金、會費(fèi)、保費(fèi)等形式收取一筆費(fèi)用,能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。由于產(chǎn)權(quán)保留在經(jīng)營者手中,既可以通過結(jié)合物業(yè)、醫(yī)療、康體鍛煉等多種服務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收入,又方便后期的有效管理同時還能保障服務(wù)的水平。
長期持有模式運(yùn)營得當(dāng)能獲得良好口碑積累知名度起到宣傳效應(yīng),在正常運(yùn)營基礎(chǔ)上適當(dāng)提高會員費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)還能獲得增值,從而在后期獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)。但是投資回報(bào)速度較慢而開發(fā)周期長要求開發(fā)商和運(yùn)營商有充?,F(xiàn)金支撐,并且要持續(xù)性地招募客戶獲得收入以及要有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)維持長期持續(xù)運(yùn)營,因而多出現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展成熟期。
3.部分出售+長期持有型養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式
部分出售+長期持有型養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中的一部分住宅產(chǎn)品用來出售,另一部分住宅產(chǎn)品和養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營只用來出租的的方式,也叫租售結(jié)合模式,主要應(yīng)用于城鄉(xiāng)結(jié)合部的超級大盤。
這種模式的項(xiàng)目用地策略靈活,可以只取得用來出售的部分的土地使用權(quán),而持有經(jīng)營部分則可以不取得或者以其他性質(zhì)土地代替,這樣不僅可以降低土地成本,還可以享受到土地升值利益。
一般來說,這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多是滾動開發(fā),其中出售型物業(yè)占絕對比重,通常為70%~80%,它通常是可以銷售產(chǎn)權(quán)的普通住宅(包括普通公寓和別墅)或者商業(yè)物業(yè),因而目標(biāo)客戶不僅是有經(jīng)濟(jì)條件身體健康的老人更多的是針對普通購房者,通過快速銷售收回投資成本同時獲得部分利潤支持后續(xù)持有部分的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營。
剩下20%~30%的持有型物業(yè)主要是嵌入普通社區(qū)的老年公寓、護(hù)理院等提供專業(yè)醫(yī)療、護(hù)理等功能的產(chǎn)品,這部分既可以作為整個項(xiàng)目的配套公共設(shè)施來吸引更廣泛的客戶從而促進(jìn)住宅部分的銷售,另一方面,投入運(yùn)營后用來出租收取押金、會費(fèi)、每月費(fèi)用等作為滿足日常運(yùn)營部分的支出的同時獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入。
這種模式比較理想,雖然結(jié)合了兩種模式優(yōu)點(diǎn),但也有它的劣勢。
由于利潤來源于地產(chǎn)銷售和配套服務(wù)的增值收入,增加了專業(yè)性難度,比單獨(dú)兩種模式有更高要求,需要借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的和當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)對銷售型和持有型產(chǎn)品比例和各自包含的服務(wù)功能進(jìn)行分析判斷才能對地產(chǎn)項(xiàng)目整體資源做出合理有效的配置。
對于自持部分,項(xiàng)目只有擁有較高的入住率才能獲得持續(xù)穩(wěn)定收益,而入住率的高低決定于項(xiàng)目投入運(yùn)營后的發(fā)展情況,保證項(xiàng)目良好運(yùn)營不僅需要專業(yè)的經(jīng)營能力、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)水平作為前提,還要求具有對醫(yī)療、休閑等各種社會資源的整合和協(xié)調(diào)能力。缺乏這方面資源和積累的傳統(tǒng)住宅開發(fā)商無法做到時就會借助專業(yè)公司管理經(jīng)驗(yàn)或是多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的資源,如保健、餐飲等,這些做法將產(chǎn)生較高管理成本,這就要求企業(yè)擁有強(qiáng)大的財(cái)力支持。
杭州萬科隨園嘉樹是典型的租售結(jié)合型養(yǎng)老社區(qū)。
三、養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式
目前,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有以下三種管理模式:
1.開發(fā)商管理模式
開發(fā)商的管理模式的含義為開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)后,相關(guān)的負(fù)責(zé)人仍然負(fù)責(zé)該養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,即后期的運(yùn)營管理工作,這樣為入住的老年用戶提供服務(wù)和發(fā)生聯(lián)系的就只有該房企開發(fā)商。
該類模式的優(yōu)點(diǎn)顯而易見,因?yàn)橛勺畛蹴?xiàng)目的開發(fā)商來給老年人提供服務(wù),消費(fèi)者和開發(fā)商的關(guān)系聯(lián)系緊密,方便于有效溝通機(jī)制的建立,能夠方便開發(fā)商與消費(fèi)者之間的交流,能夠在雙方的溝通交流協(xié)調(diào)中達(dá)到雙贏的效果。
應(yīng)用了該種模式,對項(xiàng)目后期服務(wù)架構(gòu)的建設(shè)起到了很大的促進(jìn)作用,也有益于服務(wù)的品質(zhì)和服務(wù)的水平的提高。
在我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期即起步階段,絕大多數(shù)的建設(shè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的房企是投資建設(shè)與運(yùn)營管理并舉的,這主要是由兩方面原因造成的。
第一,作為投資建設(shè)商,他們都是以追求最大的利潤為目標(biāo)的,這也是他們開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的目的。并且中國當(dāng)今專門的養(yǎng)老地產(chǎn)管理上水平偏低且數(shù)量較少;
第二,另一個很大的影響因素就是中國當(dāng)今的資產(chǎn)化的證券市場不平衡的前進(jìn)。
該模式對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有較好的推進(jìn)作用,能夠較好的施展房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢,即行業(yè)的整合資源能力,而且對養(yǎng)老管理企業(yè)的創(chuàng)建和合理發(fā)展有促進(jìn)作用,但是對開發(fā)商或投資者的融資和項(xiàng)目經(jīng)營能力有了很大的考驗(yàn)。
2.戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式
戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式的含義為開發(fā)商建設(shè)項(xiàng)目完成后,在建成后的運(yùn)營期和某些專門從事該項(xiàng)管理的公司簽訂合同,共同進(jìn)行建成項(xiàng)目的平常管理和服務(wù)。該模式能夠建立起非常齊備的服務(wù)體系,繼而能夠建立一個完善的養(yǎng)老項(xiàng)目體系。主要內(nèi)容為餐飲娛樂、護(hù)理康復(fù)、文化交流、心理輔導(dǎo)以及家政服務(wù)等等。
而且因?yàn)楹鸵恍I(yè)的醫(yī)療部門、餐飲商、健身房以及先進(jìn)的后勤管理公司達(dá)成了戰(zhàn)略同盟的關(guān)系,這對一個高端的養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的建立有很大的促進(jìn)作用,即建設(shè)一個機(jī)構(gòu)設(shè)施養(yǎng)老和居家養(yǎng)老二合一的社區(qū)。
每個公司負(fù)責(zé)他的專業(yè)項(xiàng)目,同領(lǐng)域內(nèi)起到品牌的效應(yīng),能夠通過這么短時間內(nèi)建立起的同盟關(guān)系,實(shí)現(xiàn)提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的目標(biāo),也能夠創(chuàng)立起具有專業(yè)化分工的特色服務(wù)體系。這就是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的優(yōu)勢,明顯的區(qū)別于傳統(tǒng)的養(yǎng)老服務(wù)方式。
3.專業(yè)公司管理模式
專業(yè)公司管理模式的含義為養(yǎng)老地產(chǎn)的平常經(jīng)營依靠專業(yè)化的公司。這種模式的管理服務(wù)體系相對完善,專業(yè)化水平較高,服務(wù)涉及了餐飲娛樂、文化交流、護(hù)理康復(fù)、心理輔導(dǎo)以及家政服務(wù)等內(nèi)容。該模式的專業(yè)公司的管理值得信任,服務(wù)水平高,且運(yùn)營起來也比較方便、靈活。
在管理的過程中進(jìn)行專業(yè)化的分工,明確各職責(zé)單位,建立起專業(yè)化的科學(xué)合理的服務(wù)架構(gòu),對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量的提升有良好的促進(jìn)作用能夠。中國當(dāng)前采用該模式的房企還是很多的,這幾年房企的實(shí)踐,也證實(shí)了這種模式有較大的生命力,且靈活性和潛力巨大。
四、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式發(fā)展趨勢
綜合以上對企業(yè)盈利型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營模式的介紹和分析,我們可以看出養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展中具有以下趨勢。
1產(chǎn)品規(guī)模化。
隨著我國人口老齡化趨勢下人們養(yǎng)老觀念和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,養(yǎng)老地產(chǎn)市場會出現(xiàn)更多的價格合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)高的大型老年社區(qū),養(yǎng)老地產(chǎn)住宅產(chǎn)品和服務(wù)朝規(guī)?;较虬l(fā)展。
2選址郊區(qū)化。
考慮養(yǎng)老居住環(huán)境、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成本和老年人入住門檻幾方面因素,老年地產(chǎn)項(xiàng)目的選址傾向于城市郊區(qū),用地成本低于市中心有利于降低入住門檻,自然風(fēng)景和清新空氣有利于滿足環(huán)境要求,同時交通便捷方便走親訪友。
3管理科技化。
現(xiàn)代科技成果、智能設(shè)備的運(yùn)用將為老年人提供更細(xì)致的照顧和全方位的安全保障,不僅能夠?yàn)槔夏耆说纳钐峁└奖?、更安全、更舒適服務(wù),而且對老年人的管理也會更科學(xué)、更準(zhǔn)確、更簡單。
4建筑多樣化。
老年地產(chǎn)產(chǎn)品隨著市場的發(fā)展不斷推陳出新,老年住宅建筑將呈現(xiàn)多樣化。住宅的適老性、健康性、多功能性將成為建筑設(shè)計(jì)的重點(diǎn)考量,同時代際關(guān)系、鄰里和社區(qū)交流等在建筑上的體現(xiàn)也是未來產(chǎn)品的競爭焦點(diǎn)。
5功能豐富化。
隨著市場的日趨成熟和同行業(yè)競爭的進(jìn)一步顯現(xiàn),養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)會越來越細(xì)化,功能會越來越豐富,相關(guān)配套設(shè)施會越來越充分,既能夠更好的滿足老年人的全方位需求,也能有效增加地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值和競爭力。
6服務(wù)專業(yè)化。
不同于傳統(tǒng)的住宅銷售快速獲利,養(yǎng)老地產(chǎn)更多的在于提供社區(qū)服務(wù)以出租形式獲得長期收益,因而服務(wù)是產(chǎn)品核心競爭力,隨著市場的發(fā)展,社區(qū)服務(wù)將在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。7盈利多元化。隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展和養(yǎng)老地產(chǎn)的深度開發(fā),開發(fā)商將會給自己的角色重新定位,從純粹的地產(chǎn)開發(fā)商向以服務(wù)供應(yīng)為核心、建筑實(shí)體為輔助支撐的服務(wù)商轉(zhuǎn)換,盈利模式也從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸,以老齡產(chǎn)業(yè)鏈衍生出的養(yǎng)老功能配套和生活配套作為新的贏利點(diǎn)。